Zarađivanje novca od ulaganja u nekretnine

Kada je riječ o zarađivanju novca ulaganjem u nekretnine, postoji samo nekoliko načina kako to učiniti. Iako su koncepti jednostavni za razumijevanje, nemojte se zavaravati misleći da ih se lako može primijeniti i izvršiti. Razumijevanje osnova nekretnina može pomoći investitorima da povećaju svoju zaradu. Nekretnine daju investitorima drugu klasu portfelja imovine, povećavaju diverzifikaciju i mogu ograničiti rizike ako se pravilno pristupi.

Tri su osnovna načina na koja bi ulagači potencijalno mogli zaraditi od nekretnina:

1. Povećanje vrijednosti imovine
2. Prihod od najma prikupljen davanjem imovine u zakup stanarima
3. Dobit ostvarena poslovnom aktivnošću koja ovisi o nekretninama

Naravno, uvijek postoje i drugi načini za izravnu ili neizravnu zaradu od ulaganja u nekretnine, poput učenja specijalizacije u ezoteričnijim područjima poput potvrda o založnom pravu. Međutim, gore navedena tri stavka čine veliku većinu pasivnog dohotka - i krajnjeg bogatstva - koji su ostvareni u industriji nekretnina.

Povećanje vrijednosti nekretnine

Prvo, važno je da razumijete da se vrijednosti svojstava ne povećavaju uvijek. Ovaj nedostatak povećanja imovine može postati bolno očit tijekom razdoblja poput kasnih 1980-ih i ranih 1990-ih, te godina 2007-2009. Kada se tržište nekretnina srušilo. U stvari, u mnogim slučajevima vrijednosti imovine rijetko pobjeđuju inflaciju - porast prosječne cijene u gospodarstvu.

Primjerice, ako posjedujete imovinu od 500 000 USD, a inflacija je 3%, vaša se imovina može prodati za 515 000 USD (500 000 USD x 1,03%), ali niste ništa bogatiji nego što ste bili prošle godine. Odnosno, još uvijek možete kupiti istu količinu mlijeka, kruha, sira, ulja, benzina i druge robe (istina, sir ove godine može pasti, a benzin povisiti, ali vaš životni standard ostao bi približno isti). Razlog je taj što dobitak od 15.000 dolara nije bio stvaran. Bila je nominalna i nije imala stvarnog utjecaja jer je porast rezultat ukupne inflacije.

Inflacija i ulaganje u nekretnine

Kad se dogodi inflacija, dolar ima manje kupovne moći. To se događa zato što vlada mora stvoriti-tiskati novac kada troši više nego što uzima kroz poreze. Sve ostalo, s vremenom, to rezultira svakim postojećim dolar gubi vrijednost i postaje manje vrijedan nego što je to bio u prošlosti.

Jedan od načina na koji najsigurniji ulagači u nekretnine mogu zaraditi na nekretninama jest iskorištavanje situacije koja se čini da se pojavljuje svakih nekoliko desetljeća. To čine kada se predviđa da će inflacija premašiti trenutnu kamatnu stopu dugoročnog duga. Tijekom tih vremena možda ćete naći ljude koji su voljni kockati stjecanjem nekretnina, posuđivanjem novca za financiranje kupnje, a zatim čekajući da se inflacija poveća .

Kako se inflacija penje, ti ulagači mogu otplaćivati ​​hipoteke dolarima koji vrijede daleko manje. Ova situacija predstavlja prijelaz sa štediša na dužnike. Vidjeli ste kako su mnogi ulagači u nekretnine na ovaj način zarađivali novac 1970-ih i ranih 1980-ih. Inflacija je izmicala kontroli sve dok Paul Volcker Jr., predsjednik Federalne rezerve između 1979. i 1987., nije na svoja vrata uzeo 2x4 i donio je pod kontrolom drastičnim povećanjem kamatnih stopa.

Ciklički prilagođene kupnje s ograničenom stopom

Trik je u kupnji kada su ciklički prilagođene stope ograničenja - stopa povrata ulaganja u nekretnine - privlačne. Kupujete kad mislite da postoji određeni razlog zbog kojeg će određeni komad nekretnina jednog dana vrijediti više nego što sadašnja stopa ograničenja pokazuje da bi trebala biti.

Na primjer, programeri nekretnina mogu pogledati projekt ili razvoj, ekonomsku situaciju oko tog projekta ili cijenu nekretnine i odrediti budući prihod od najma kako bi podržali trenutnu procjenu. Trenutna vrijednost bi se inače mogla činiti preskupom na temelju sadašnjih uvjeta oko razvoja. Međutim, budući da razumiju ekonomiju, tržišne čimbenike i potrošače, ti ulagači mogu vidjeti buduću profitabilnost.

Možda ste vidjeli strašni stari hotel na velikom komadu zemlje kako se pretvara u užurbani trgovački centar s poslovnim zgradama koje vlasniku pumpaju znatne najamnine. Bez tih novčanih tokova, neto sadašnje vrijednosti, nagađate u određenoj ili drugoj mjeri, bez obzira što sami sebi rekli. Trebat će vam ili značajna inflacija u nominalnoj valuti - ako za financiranje kupnje koristite dug - da biste se spasili. Mogli biste se osloniti i na nekakav događaj male vjerojatnosti koji će vam se svidjeti.

Iznajmljivanje kao ulaganje u nekretnine

Zarađivanje novca od naplate stanarine tako je jednostavno da svaki 6-godišnjak koji je ikada igrao igru ​​Monopoly na visceralnoj razini razumije kako funkcioniraju osnove. Ako posjedujete kuću, stambenu zgradu, poslovnu zgradu, hotel ili bilo koju drugu investiciju u nekretnine, ljudima možete naplatiti stanarinu kako biste im omogućili korištenje imovine ili objekta.

Naravno, jednostavno i lako nisu isto. Ako ste vlasnik višestambenih zgrada ili kuća za iznajmljivanje, možda ćete se suočiti sa svime, od slomljenih toaleta do stanara koji rade u laboratorijima za metologiju.Ako ste vlasnik trgovačkih centara ili uredskih zgrada, možda ćete se morati nositi s tvrtkom koja vas je unajmila u stečaju. Ako ste vlasnik industrijskih skladišta, mogli biste se naći pred istragama zaštite okoliša zbog postupaka stanara koji su koristili vaše imanje. Ako posjedujete jedinice za pohranu, krađa bi mogla zabrinuti. Ulaganja u nekretnine za najam nisu vrsta koju možete nazvati i očekujete da će sve proteći u najboljem redu.

Upotreba stope ograničenja za usporedbu ulaganja

Dobra vijest je da postoje dostupni alati koji olakšavaju usporedbu između potencijalnih ulaganja u nekretnine. Jedan od njih, koji će vam postati neprocjenjiv u potrazi za zaradom od nekretnina, poseban je financijski omjer koji se naziva stopa kapitalizacije (cap rate). Ograničene stope prikazuju stopu povrata na ulaganje u komercijalne nekretnine, a temelji se na neto prihodu koji će nekretnina stvoriti.

Ako nekretnina zarađuje 100.000 američkih dolara godišnje, a prodaje se za 1.000.000 američkih dolara, zaradu (100.000 američkih dolara) podijelili biste s cijenom (1.000.000 američkih dolara) i dobili biste 0,1 ili 10%. To znači da je stopa ograničenja imovine 10%, ili da biste zaradili očekivanih 10% od svoje investicije ako ste nekretninu platili u potpunosti u gotovini i bez duga.

Baš kao što dionica u konačnici vrijedi samo neto sadašnju vrijednost njezinih diskontiranih novčanih tokova, nekretnina u konačnici vrijedi kombinacija:

• Korisnost koju imovina generira za svog vlasnika
• Neto sadašnji novčani tijek koji stvara - u odnosu na plaćenu cijenu

Prihod od najma kao sigurnosna granica

Prihod od najma može biti sigurnosna margina koja vas štiti tijekom ekonomskog pada ili propasti. U tu svrhu mogu biti prikladnije određene vrste ulaganja u nekretnine. Najamnine i najamnine mogu biti relativno siguran prihod.

Povratak na našu raniju raspravu - o izazovima zarađivanja novca od nekretnina - uredskih zgrada može pružiti jednu ilustraciju. Ta svojstva obično uključuju dugotrajne višegodišnje najmove. Kupite ga po pravoj cijeni, u pravo vrijeme i s pravim stanarom i dospijećem u zakup, a mogli biste ploviti kroz kolaps nekretnina. Skupljali biste natprosječne čekove za najam koje tvrtke koje iznajmljuju kod vas moraju pružati još uvijek zbog ugovora o najmu koji su potpisali - čak i kad su drugdje dostupne niže cijene. Pogrešno shvatite i mogli biste biti zaključani pri nižim stopama povrata dugo nakon oporavka tržišta.

Novac od poslovanja nekretninama

Konačni način zarade od ulaganja u nekretnine uključuje posebne usluge i poslovne aktivnosti. Ako ste vlasnik hotela, možda ćete gostima prodavati filmove na zahtjev. Ako ste vlasnik poslovne zgrade, novac možete zaraditi na automatima i parkirnim garažama. Ako ste vlasnik autopraonice, možda ćete zaraditi od vremenski kontroliranih usisavača.

Ova ulaganja gotovo uvijek zahtijevaju znanje o pod-specijalnosti. Na primjer, neki ljudi cijelu svoju karijeru provode specijalizirajući se za projektiranje, izgradnju, posjedovanje i upravljanje autopraonicama. Za one koji se uzdižu na vrh svog područja i razumiju zamršenost određenog tržišta, prilika za zaradu može biti beskrajna.

Ostale ideje za ulaganje u nekretnine

Ipak, postoje druge mogućnosti ulaganja u nekretnine. Možete ulagati u zaklade za ulaganje u nekretnine (REIT-ovi). REIT-ovi kojima se javno trguje izdaju dionice i njima se trguje na burzi, dok privatni REIT-ovi ili REIT-ovi kojima se ne trguje nisu dostupni ni na jednoj burzi. Sve vrste REIT-a usredotočit će se na određene sektore tržišta nekretnina, poput staračkih domova ili trgovačkih centara. Postoji i nekoliko fondova kojima se trguje na burzi (ETF-ovi) i uzajamni fondovi koji ciljaju ulagača u nekretnine ulaganjem u REIT-ove i drugim ulaganjima u sektor nekretnina.