Kupnja kuće prije ovrhe

Sadržaj

• Što je prethodno ovrha?
• Ponekad se naziva i kratka prodaja
• Kako dati ponudu
• Gdje pronaći domove
• Zajednice mjehurića nekretnina

Mnogi potencijalni kupci domova ne razumiju kako ovrhe funkcioniraju niti što dom čini pre-ovrhom. Te domove vide na popularnim web stranicama i žele licitirati za njih jer misle da mogu postići dobar posao po cijeni nižoj od tržišne.

Ulagači u prethodno ovrhe mogu pokušati sklopiti poslove s prodavačima, ali te ponude možda nisu legalne. Mnoge države imaju zakone o tome što investitor može, a što ne može učiniti kada vlasnici domova kasne s uplatama hipoteke i u fazi prije ovrhe.

Što je prethodno ovrha?

Kuća prije ovrhe je kada vlasnik ne uspije izvršiti uplatu hipoteke i postoji rizik da mu se ovrši. Nije potrebno da se formalna obavijest o zabrani unosa uvede u javne evidencije da bi se dom smatrao prethodnom ovrhom; međutim, češće nego ne, obavijest o neispunjavanju obveza bit će javna evidencija.

Nakon što primi pisanu obavijest, prodavatelj ima određeni vremenski okvir u kojem može zahtijevati pravo otkupa uplatom hipoteke i trenutnim zajmom. Ako to uspješno učine, dom više neće biti prethodna ovrha Dom. Ako prodavatelj ostane u zatajivanju i nastavi prestati s uplatama hipoteke, zajmodavac ili banka na kraju će zabraniti dom i zaplijeniti ga.

U nekim slučajevima to znači da će vlasnik kuće htjeti prodati svoju imovinu prije nego što je banka zaplijeni, ali ne nužno. Slično tome, boravak u prethodnoj ovrhi ne znači nužno da će dom proći postupak ovrhe i završiti u popisu REO banke (u vlasništvu nekretnina).

Ponekad se naziva i kratka prodaja

Ako je kuća prije ovrhe na listi za prodaju, zvat će se kratka prodaja, a ne pretprodaja. Većina domova prije ovrhe nije na prodaju.

Međutim, nije svaka kratka prodaja predbilježba. Neki prodavači mogu biti u toku s uplatama hipoteke i još uvijek prodaju na kratko. Trenutni prodavači nikada ne bi stvarno spadali u kategoriju prije ovrhe.

Kako dati ponudu

Najjednostavniji način kupnje kuće prije ovrhe je pomoć prodavaču da izvrši povrat plaćanja zajmodavcu, a zatim se dogovori o kupnji kuće izravno od prodavatelja. Poseban problem ovog scenarija je što neki prodavači ne žele prodati svoj dom.

Investitoru može biti isplativo izravno se dogovoriti s prodavateljem, jer prodavač možda nema baš dobru ideju koliko vrijedi njihov dom. Prodavači često ne znaju koliko bi mogli dobiti prodajom kuće na otvorenom tržištu. To znači da ulagač može iskoristiti ovog prodavatelja, iako ulagač vjerojatno to ne bi priznao. Ulagač bi radije vjerovao da pomažu prodavaču da izbjegne ovrhu. No, investitor najvjerojatnije planira kupiti kuću za puno manje nego što vrijedi i možda prodatelju da nekoliko tisuća dolara za preseljenje.

Budući da toliko prodavača postaje žrtvom ove strategije, neke su države donijele zakone pokušavajući zaštititi osjetljive vlasnike domova koji se suočavaju s postupcima ovrhe. Neki od ovih zakona daju prodavateljima zadana prava da povuku transakciju nakon određenog vremenskog razdoblja i, ako se to pravo ne osigura prodavačima, prodavači će možda moći vratiti dom.

Gdje pronaći domove

Do trenutka kada kuću pred ovrhom agent za prodaju nekretnina navede kao kratku prodaju, kuća će se najvjerojatnije prodati po tržišnoj vrijednosti. Banke moraju odobriti kratku prodaju da bi se dogodila kratka prodaja, a banke angažiraju procjenitelje i druge agente za prodaju nekretnina da bi izvršili mišljenje o brokerskim cijenama (BPO) ili procijenjene vrijednosti kuće.

Neki pronicljivi kupci radije bi pregovarali s prodavateljem prije nego što kuća postane kratka prodaja, tj. Kuća prije ovrhe.

Da bi pronašli dom prije ovrhe, kupci mogu pretraživati ​​popularne web stranice koje preuzimaju feedove iz agregatora ili mogu platiti feed. Neke web stranice o ovrsi objavljuju i prethodne ovrhe. Ako imate puno vremena, možete kontaktirati svakog od vlasnika kuća kako biste saznali je li netko od njih zainteresiran za prodaju.

Drugi je kut pokušaj kupovine prethodne ovrhe kao kratke prodaje prije uvrštavanja prodavača u promet s agentom za nekretnine. Također se možete obratiti svom županijskom sudu kako biste vidjeli kako možete pretraživati ​​obavijesti o zadanim postavkama.

Zajednice mjehurića nekretnina

Još jedan jednostavan način za pronalaženje takvih vrsta domova je ciljanje zajednica izgrađenih tijekom balona nekretnina, u kojima ostaje mnogo izvornih vlasnika. Neki od tih domova još uvijek mogu biti pod vodom, pogotovo ako na tom području nije bilo potpunog oporavka. Ti vlasnici kuća vjerojatno nisu delinkventni, iako možda neće moći prodati bez kratke prodaje, jer možda nemaju kapital.

Kada je kuća navedena kao kratka prodaja, većina agenata izložit će imovinu najvećem broju kupaca na tržištu, što vam više neće dati prednost. Ako kupujete dom prije ovrhe, imajte na umu da ga kupujete takvog kakav jest. Morat ćete pokriti inspekcije i popravke kako bi zajmodavcu moglo trebati više vremena da odobri prodaju.

Većina kupaca kuća prvi put bi bilo bolje usmjeriti napore na lociranje redovite prodaje. Izaberite dobrog agenta za prodaju nekretnina koji će vam pomoći kupiti kuću, agenta koji vam može pomoći u pregovorima.