Dvostruki naspram jednoagencijskih odnosa u nekretninama

Sadržaj

• Jedinstvena agencija
• Dvojna agencija s dva agenta
• Dvojna agencija s istim agentom
• Agenti za transakcije

Kupci i prodavači nekretnina često su zbunjeni oko uloge agenata za promet nekretninama, koje agenti predstavljaju, i odnosa agencija za promet nekretninama. Mnoge države zahtijevaju da agenti daju kupcima i prodavačima obrazac za otkrivanje agencija na potpis.

Na primjer, oblik koji se koristi u Kaliforniji nije sporazum; to je otkrivanje. Otkriva različite naravi mogućih agencijskih odnosa i sve ga strane moraju pročitati kako bi bile bolje pripremljene za odabir željene vrste agencijskog odnosa.

Jedinstvena agencija

Agenti za kupnju koji predstavljaju kupce rade u svojstvu jedne agencije kao agent kupca. Agenti prodavača koji zastupaju prodavače rade u svojstvu jedne agencije kao agent za oglašavanje.

Agenti koji zastupaju klijente u okviru jedne agencije duguju klijentu fiducijarnu odgovornost - ne mogu dijeliti povjerljive podatke s drugom stranom ili agentom druge strane. Agenti s jednom agencijom moraju biti pažljivi i pažljivi kako bi izvršavali svoje dužnosti, otkrivali sve materijalne činjenice i bili iskreni.

Kupčevi agenti i kupac obično potpisuju ugovor o posredovanju kupca koji utvrđuje dužnosti i obveze agenta. U nekim državama, ako kupci ne potpišu ugovor o posredovanju kupca s agentom, taj agent ne predstavlja kupca, oni umjesto toga postaju podagenti prodavača. Podagenti prodavatelju duguju iste dužnosti kao i agent za uvrštavanje na listu. Agenti prodavatelja i prodavatelj potpisuju ugovor o kotaciji, koji također iznosi dužnosti i obveze agenta. Agenti za popis i agenti kupca duguju svojim klijentima lojalnost, povjerljivost i odgovornost.

Mnogi agenti rade kao agenti kupca kod kupaca i kao agenti prodavača kod prodavača, ali neki agenti rade isključivo kao ekskluzivni agenti kupca i nikada ne uzimaju popis. Ostali agenti rade isključivo s prodavačima i nikada ne pokazuju imovinu. Suočavanje sa specijaliziranim agentima u odnosu na opće agente može klijentima pružiti usmjerenije i kultiviranije stajalište.

Dvojna agencija s dva agenta

Budući da su svi agenti za promet nekretninama licencirani kod posrednika za promet nekretninama, moguće je surađivati ​​s agentom koji je licenciran od istog brokera kao i agent za uvrštavanje na listu. Ova situacija stvara dvostruku agenciju. Agenti bi mogli raditi u odvojenim uredima i biti međusobno nepoznati, ali budući da ih isti posrednik licencira, i dalje posluju u dualnom agentu kada jedan agent predstavlja kupca, a drugi prodavača.

Agent je možda u početku stvorio jedan agencijski odnos s kupcem, ali kad kupac odabere dom koji je naveo agent tog agenta, odnos agenta s kupcem se mijenja. Ne razlikuju svi pojedinačni agenti. U stvarnom svijetu većina ovih dualnih agenata govori kao dualna agencija, ali i dalje djeluje bliže zastupanju jedne agencije.

Zakoni se razlikuju od države do države, ali općenito se stranke moraju ugovoriti pismenim sporazumom o dvojnoj agenciji. Na primjer, u Kaliforniji, sporazumi o ekskluzivnom kupcu s posrednicima sadrže višejezičnost koja dopušta dvostruko posredovanje, tako da većina kupaca ne shvaća da bi posrednik njihovog kupca mogao biti podvrgnut dvojnom posredovanju. Samo ekskluzivni agenti kupca i agenti za uvrštavanje čija se praksa fokusira isključivo na uvrštavanje nikada nisu dvojni agenti.

Dvojna agencija s istim agentom

Agent za popis nekretnina koji ujedno predstavlja kupca dvostruki je agent. Dvojni agenti ne mogu raditi u fiducijarnom odnosu ni s jednom stranom i moraju se jednako odnositi prema prodavačima i kupcima. Ne mogu dijeliti povjerljive podatke niti pružati povjerljive savjete. Prodavač je jednom tužio dvojnog agenta u Kaliforniji jer je rekla kupcu da od prodavača zatraži naknadu za tepih. Dvostruki agent ne može savjetovati o cijeni kuće, uvjetima ili pregovarati u bilo čije ime. Izazovno je dobiti najvišu i najbolju cijenu za prodavača kad agent također zastupa kupca.

Neki kupci kažu da radije rade isključivo s agentima za uvrštavanje jer znaju da agent prima i proviziju za uvrštavanje i proviziju za kupca. Smatraju da je agent za popis motiviran kad kupac ponudi ponudu za kupnju kako bi prihvatio tu ponudu. Iako neki agenti djeluju na taj način, većina ne. Oni bi također mogli zatražiti od dvojnog agenta da dalje pregovara o proviziji za promet nekretnina kako bi povećao dobit prodavača na niskoj lopti.

Agenti za transakcije

Da bi se izbjeglo dvostruko posredovanje, neki će agenti raditi kao agenti za transakcije. Transakcijski agenti ne predstavljaju nijednu stranu i ne štite interese prodavatelja niti kupca; oni jednostavno olakšavaju transakciju.

Transakcijski agent pomaže ispuniti obveze iz kupoprodajnog ugovora i osigurava potrebne papire za svaku stranu. Oslobađa se odgovornosti nastale kada agenti preuzmu dvostruko posredovanje i dalje uklanja agenta iz lojalnosti.